전·월세 계약을 고려하고 있는 세입자들은 계약 과정에서 많은 정보를 확인해야 한다. 이러한 기본적인 상식을 알고 있으면, 계약의 위험 요소를 줄이고 안전한 주거 환경을 확보할 수 있다. 본문에서는 세입자가 반드시 알아야 할 10가지 기본 상식을 소개한다.
필수 체크 사항 및 기본 상식
1. 등기부등본 확인하기
임차주택의 소유자와 담보 유무 등을 확인하기 위해서는 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본은 누구나 열람 및 발급할 수 있으며, 이를 통해 주택의 법적 상태를 파악할 수 있다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 주택의 주소 및 건물 종류 확인 |
| 갑구 | 현재 소유자 및 압류, 경매 신청 내역 확인 |
| 을구 | 선순위 저당권 유무 확인 |
| 발급 방법 | 등기소 방문, 무인민원발급기, 인터넷 등기소 이용 |
| 주의점 | 압류나 저당권 확인 필수 |
2. ‘방 쪼개기’ 여부 확인하기
건물주가 임대 수익을 위해 방을 쪼개어 여러 개의 원룸으로 임대하는 경우가 있다. 이러한 ‘방 쪼개기’ 건물은 안전상의 문제를 일으킬 수 있으며, 화재나 소음 문제로 인해 거주자의 생활이 불편해질 수 있다. 따라서 계약하기 전에 해당 건물이 ‘방 쪼개기’ 건물이 아닌지 확인하는 것이 중요하다.
계약 시 유의해야 할 사항
3. 원룸과 고시원 구분하기
고시원으로 지은 건물이 불법적으로 원룸으로 변경된 경우가 많다. 이러한 불법 용도 변경 건물에 거주할 경우, 소음이나 불법 취사 시설 등의 문제로 인해 불편을 겪을 수 있다. 따라서 계약 전에 반드시 확인해야 한다.
4. 보증금 입금 계좌 확인하기
보증금을 입금하는 계좌가 집주인 명의인지 확인하는 것이 중요하다. 임대인과 직접 계약하는 것이 가장 안전하며, 부동산 중개인이나 관리인과 계약할 경우 주의가 필요하다. 보증금이 다른 계좌로 송금되면 사기 당할 위험이 있으니, 항상 집주인과 직접 통화한 후 계약을 진행하는 것이 좋다.
전입신고와 확정일자
5. 전입신고 필수
전입신고를 통해 확정일자를 받아야 보증금을 안전하게 보호할 수 있다. 전입신고를 하지 않으면 차후 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 집주인이 바뀌더라도 임대기간 동안 거주할 수 있는 권리가 보장된다.
6. 확정일자 받기
확정일자를 받으면 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 우선적으로 받을 수 있다. 확정일자를 받지 않은 경우, 담보가 설정된 경우에는 배당금을 받을 수 없어 불이익을 당할 수 있다. 계약 갱신 시에도 새로운 확정일자를 받아야 한다.
계약 종료 및 보증금 반환
7. 계약 종료 후 보증금 반환 문제
계약 기간이 끝나도 보증금을 주지 않을 경우, 보증금 반환 소송을 진행해야 한다. 법원에 소장을 제출하거나 지급명령신청서를 통해 간단하게 문제를 해결할 수 있다. 특히, 서울시민은 서울시 전월세 보증금 지원센터에 분쟁 조정 신청을 할 수 있다.
8. 은행 대출이 많은 주택 계약 여부
주택의 가액에 비해 근저당 채권 금액이 적다면 안전하나, 근저당권이 없는 주택을 계약하는 것이 가장 이상적이다. 대출이 많은 주택은 경매 리스크가 클 수 있으므로 주의가 필요하다.
계약 갱신 및 수리 의무
9. 계약 기간 만료 시 집주인의 통보 여부
집주인이 임차인에게 계약 해지 통보를 하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신된다. 이 경우, 계약 기간이 2년으로 연장되며, 월세를 2개월 이상 체납하지 않아야 한다.
10. 수리비 부담 문제
임대인은 임차주택을 거주할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있다. 임차인이 부주의로 고장난 경우에는 임차인이 수리비를 부담해야 하지만, 임대인이 수선 의무를 지고 있음에도 불구하고 수리하지 않는다면 임차인은 수리 후 비용을 청구할 수 있다. 단, 사전에 집주인에게 수리 사실을 알리는 것이 바람직하다.
이 외에도 임대차 계약에서 자주 발생하는 문제에 대한 정보는 서울시의 공익법센터 홈페이지에서 확인할 수 있다. 이러한 기본 상식을 숙지하고 계약을 진행하면 보다 안전하고 원활한 주거환경을 조성할 수 있을 것이다.